Avez-vous déjà analysé votre taxe foncière ?
Pour mémoire, la taxe foncière s’applique aux propriétaires de biens immobiliers ou aux usufruitiers (personnes détenant le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus sans en être le propriétaire). Elle a augmenté, en moyenne, de 4,7% cette année par rapport à 2021, selon le l’Union Nationale des Propriétaires immobiliers. Les prévisions pour 2023 ne sont pas des plus positives : la valeur locative devrait augmenter de l’ordre de 7%, ce qui impactera fortement la foncière de 2023.
Petit rappel sur ce qu’est la taxe foncière
D’après l’article 1400 du Code général des impôts, la taxe foncière est un impôt local qui permet de financer une partie du budget des collectivités territoriales (communes et départements). Il s’applique sur toutes les propriétés, qu’elles soient bâties (TFPB) ou non (TFPNB) – à titre d’exemple sont concernés les propriétaires de locaux à usage d’habitation, de locaux commerciaux, de parkings, de terrains agricoles, etc.
La taxe foncière est établie pour une année complète, c’est-à-dire du 1er janvier au 31 décembre. Si vous êtes propriétaire au 1er janvier et qu’au cours de l’année vous avez vendu votre actif, vous êtes tout de même redevable de cette taxe. Il faudra attendre l’année suivante, pour que le nouveau propriétaire prenne en charge celle-ci, sauf à ce que l’acte de vente précise une répartition au prorata temporis.
La différence entre un impôt et une taxe
La taxe, comme l’impôt est un prélèvement fiscal obligatoire. Néanmoins, à la différence de l’impôt, le contribuable connaît la destination exacte de son versement, ici on dit que la contrepartie est directe.
Comment est-elle calculée ?
Pour calculer cet impôt, 3 éléments sont pris en compte :
- la valeur locative cadastrale (ou revenu cadastral déterminé suivant la nature et l’affectation des biens imposables), diminuée d’un abattement forfaitaire de 50% tenant compte des frais de gestion, assurances, amortissement, entretien et réparation (Art 1388 du CGI)
- le taux appliqué par les collectivités territoriales chaque année
- le coefficient de revalorisation, imposé tous les ans par la loi de finance
Autrement dit, le montant de la taxe foncière se calcule en multipliant la valeur locative cadastrale et le taux fixé par les collectivités territoriales.
La valeur locative cadastrale est mise à jour chaque année suivant les changements d’affectation et / ou la revalorisation des évaluations des biens.
Pourquoi cette taxe augmente ?
Il faut savoir que les valeurs locatives cadastrales n’ont pas été révisées pendant près de 50 ans. C’est seulement à partir de 2018 qu’elles l’ont été et ce, sur la base de l’indice des prix à la consommation harmonisé.
Cette année, la France a connu une inflation rarement enregistrée : en juillet 2022, les prix à la consommation ont augmenté de 6,1% par rapport à ceux de 2021 selon l’Insee. De ce fait, les valeurs locatives ont elles aussi augmenté en moyenne de 3,4% sur un an.
En addition à cela, les communes ont, elles aussi, augmenté leur taux d’imposition de 1,9% en moyenne pour faire face à l’inflation accrue après ces cinq dernières années de stabilité fiscale d’après le cabinet FSL.
Les clauses du bail commercial peuvent alléger vos frais
La liberté contractuelle lors de la négociation du bail commercial permet aux parties (bailleur et preneur) de s’accorder sur les clauses, charges et conditions. L’objectif étant d’améliorer les relations Bailleur / Preneur et d’assurer un équilibre financier entre les parties.
L’un des éléments de négociation c’est la refacturation de la taxe foncière sachant qu’elle incombe en premier lieu au Bailleur. Cependant, il a fallu attendre l’entrée en vigueur de la loi Pinel pour que la répartition des charges et taxes locatives puisse être encadrée (Art R 154-35 du Cce). Ainsi, le Bailleur peut obtenir le remboursement de son paiement à son locataire au titre des charges locatives si une stipulation contractuelle (clause écrite expresse) le prévoit. Le locataire est toutefois libre de refuser cette refacturation lors des négociations, ce qui n’est plus possible lorsque le bail a été signé.
Comment assurer une refacturation équitable de la taxe foncière ?
Dans l’hypothèse où un local ou un immeuble est loué par un seul occupant, la refacturation de la taxe foncière est assez simple.
Par contre, lorsqu’il s’agit d’un local ou un immeuble occupé par plusieurs locataires, la répartition du montant de la taxe foncière est moins évidente.
Pour qu’elle puisse être juste, le Bailleur a le choix de la répartir entre locataires en fonction des éléments suivants :
- la surface louée
- les tantièmes ou millièmes qui intègrent les parties commune aux surfaces louées
- la matrice cadastrale ou relevé de propriété – document communiqué par le service des impôts
En bonus – Cass. civ. 3ème, 12 septembre 2019, n°18.18-018 – cet arrêt vient semer le doute en affirmant que la refacturation de la taxe foncière au preneur de locaux commerciaux n’a pas à être expressément prévue dans le bail – il s’agissait toutefois d’un bail signé avant la Loi Pinel.
Dans tous les cas de figures, les parties doivent rester vigilantes dans la rédaction des clauses de refacturation de charges.
Lors de la rédaction du bail, il faut impérativement insérer une clause expresse qui vise la refacturation de la taxe foncière sans oublier l’annexe qui porte sur les modalités de répartition des charges locatives entre le Bailleur et le locataire.
Cela vous semble complexe ou vous souhaitez éviter toutes erreurs de rédaction avec d’éventuels impacts financiers, faîtes appel à un spécialiste !
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